Ảnh minh họa. Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau: I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư 1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư - Doanh thu năm thứ nhất: (4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50% = 640.000 triệu đồng - Doanh thu năm thứ hai: (4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x (20 triệu đồng/m2 + 20 triệu đồng/m2 x 2%) x 50% = 652.800 triệu đồng - Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất: 640.000 triệu đồng + 652.800 triệu đồng = 1.091.836,73 triệu đồng (1 + 12%)1 (1 + 12%)2 2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư a) Chi phí đầu tư xây dựng - Chi phí đầu tư hạ tầng: 20.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/(7.000 m2+ 9.000 m2) = 7.000 triệu đồng. - Chi phí xây dựng tòa chung cư: 4.000 m2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 = 816.000 triệu đồng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: (7.000 triệu đồng + 816.000 triệu đồng) x 2% = 16.460 triệu đồng - Tổng chi phí đầu tư xây dựng: 7.000 + 816.000 + 8.000 + 16.460 = 847.460 triệu đồng. - Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2: 847.460 triệu đồng x 50% = 423.730 triệu đồng. Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất: 423.730 triệu đồng + 423.730 triệu đồng = 716.125,32 triệu đồng (1 + 12%)1 (1 + 12%)2 b) Chi phí quảng cáo, bán hàng 1% x 1.091.836,73 triệu đồng = 10.918,37 triệu đồng c) Lợi nhuận của nhà đầu tư 15% x 716.125,32 triệu đồng = 107.418,80 triệu đồng d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư 716.125,32 triệu đồng + 10.918,37 triệu đồng + 107.418,80 triệu đồng = 834.462,48 (triệu đồng) 3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư: Vcc = 1.091.836,73 triệu đồng - 834.462,48 triệu đồng Vcc = 257.374,25 triệu đồng 4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư: 257.374,25 triệu đồng /7.000 m2 = 36,77 triệu đồng/m2. II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê 1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê: - Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là: 0,3 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 129.600 triệu đồng. - Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là: 129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng - Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là: 129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng - Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm): 852.987 triệu đồng. 2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê, a) Chi phí đầu tư xây dựng. - Chi phí đầu tư hạ tầng: 20.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000 m2/(7.000 m2 + 9.000 m2) = 9.000 triệu đồng. - Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng: 4.000 m2/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 = 540.000 triệu đồng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng: 15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: (9.000 triệu đồng + 540.000 triệu đồng) x 2% = 10.980 triệu đồng. - Tổng chi phí đầu tư xây dựng: 9.000 + 540.000 + 7.000 + 10.980 = 566.980 triệu đồng. - Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2: 566.980 triệu đồng x 50% = 283.490 triệu đồng. Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại: 283.490 triệu đồng + 283.490 triệu đồng = 479.112,6 triệu đồng (1 + 12%)1 (1 + 12%)2 b) Chi phí quảng cáo, bán hàng 1% x 852.987 triệu đồng = 8.529,87 triệu đồng. c) Lợi nhuận của nhà đầu tư 15% x 479.112,6 triệu đồng = 71.866,88 triệu đồng. d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng 479.112,6 triệu đồng + 8.529,87 triệu đồng + 71.866,88 triệu đồng = 559.509,32 (triệu đồng) 3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê Vvp = 852.987 triệu đồng - 559.509,32 triệu đồng Vvp = 293.477,68 triệu đồng 4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê 293.477,68 triệu đồng/ 9.000 m2 = 32,61 triệu đồng/m2. Như vậy, tổng giá trị của khu đất có diện tích 20.000 m2 cần định giá là 257.374,25 triệu đồng + 293.477,68 triệu đồng = 550.851,93 triệu đồng. Trong đó, giá trị của khu đất nhà chung cư là 257.374,25 triệu đồng; giá đất của khu đất nhà chung cư là 36,77 triệu đồng/m2. Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 293.477,68 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 32,61 triệu đồng/m2. (Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế). Click vào để biết vị trí, tiện ích, quy hoạch... của dự án Chọn bán kính... Click vào để biết vị trí, tiện ích, quy hoạch... của dự án Chọn bán kính... Click vào để biết vị trí, tiện ích, quy hoạch... của dự án Chọn bán kính...
Cùng chủ đề
The Felix: Dự án căn hộ tại TP.HCM
A&T Saigon Riverside: Dự án căn hộ cao tầng tại TP.HCM
The Solia: Khu dân cư tại Tây Ninh
Mới cập nhật
Cách định giá đất dự án chung cư và văn phòng theo quy định mới
Admin
13:00 13/02/2024
TPO - Nghị định 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định 4 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp thặng dư. Dưới đây, là ví dụ áp dụng phương pháp thặng dự để định giá khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê.
Một doanh nghiệp trúng đấu giá khu đất vàng ven sông Hương với giá ‘khủng’
‘Lộ’ lý do nhiều nơi đất đấu giá bị ế
