Thách thức ngắn hạn
Báo cáo
Tình hình hoạt động phân khúc căn hộ ở TPHCM trong 5 năm qua.
Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV/2023, tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 120% so với cùng kỳ năm trước.
Ông Troy Griffiths - Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng: “Thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ vẫn đến từ vấn đề khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có quá nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường nhà ở sẽ phục hồi”.
Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ cải thiện, khi tăng 14% so với quý III/2023 và 23% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này bán tốt nhờ đã có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%.
Một điểm tích cực trong dữ liệu của Savills Việt Nam là trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Căn hộ hạng B sẽ chiếm 44% thị phần, đến từ các dự án như Vinhome Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora… Căn hộ hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Căn hộ hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.
Cơ hội nào cho các nhà đầu tư?
Giá bán sơ cấp trong quý IV/2023 đã quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% so với cùng kỳ năm trước, sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Cùng với đó, các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm qua. Nguồn cung giá từ 2 - 5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.
Trong giai đoạn 2024 - 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 2 - 5 tỷ đồng giảm rõ rệt, trong khi các sản phẩm trong khoảng 5 - 10 tỷ đồng nổi lên chiếm lĩnh thị trường. Người mua nhà ở TPHCM có thể lựa chọn khám phá các tỉnh lân cận để tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng hơn. Vào năm 2024, Bình Dương, Đồng Nai và Long An dự kiến sẽ chiếm 96% nguồn cung căn hộ có giá dưới 5 tỷ đồng.
 |
Trong giai đoạn 2024 - 2026, nguồn cung căn hộ có giá từ 5 - 10 tỷ đồng sẽ nổi lên chiếm lĩnh thị trường. |
Theo khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án căn hộ hạng A và B, lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8% nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9%. Do đó, tổng lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ trong năm 2023 đã giảm 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn khoảng 7,7%/năm.
Bà Giang Huỳnh - Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TPHCM phân tích: “
